よくある質問

収益物件とは、毎月の賃料収入から収益を得る目的で購入する物件です。
一棟マンションや区分所有マンション、アパートやテナントビル、貸し駐車場等様々な種類があります。
又、賃料や転売した利益を得る目的で不動産を購入することを不動産投資と言います。
2002年4月より、いくら預金していてもその金融機関が破綻した場合には1,000万円までしか保護されないペイオフが解禁されました。又、昨今の預金金利は1％にも満たない現状です。そうした中、高利回りの収益物件を買う不動産投資が注目されています。
収益物件の運営は長い目で見ても安定した収入を得るための資金運用なのです。

万が一の火災に備えて不動産を購入したら必ず火災保険に加入しましょう。
建物に事務所・店舗だけでなく住居部分がある場合、地震保険に加入することも 可能です。

まずは弊社へ御相談下さい。
弊社は買い取りを積極的に行っておりますし、収益物件を欲しがっているお客様も沢山いらっしゃいます。近隣の事例や物件の状態等を調査し、売却価格を御相談させて頂きます。
調査等に費用は一切かかりませんのでお気軽にお問い合せ下さい。

築20～30年と聞くと幾分古い印象を受ける可能性はあります。が、築後30年経っていても管理が行き届いていて綺麗な物件は沢山あります。
築年数＝物件の評価ではありません、あくまで目安です。
しっかりとした修繕計画を経てて運営していれば「この物件は築年数がこれだけ経っているのに手入れがしっかりしているから安心だ」と感じる入居者も居られます。

確かに不動産投資を始めようとしている方々の心配事の一つでしょう。
他に仕事をお持ちの場合、物件の管理をする時間が無い方もおられます。
一般的な方法としては、管理会社に委託する方法があります。
管理会社に委託した場合、管理業務、入居者の募集業務、更新手続きや退去手続き、クレーム対応等を全て請け負ってくれます。
弊社では管理業務も行っておりますし、遠方の不動産を買われた場合は信頼のおける管理業者を紹介させて頂く事も可能です。

不動産投資をする場合、金利が上昇するリスクも考慮しておかなければいけません。
しかし、仮に金利が倍になっても返済する元本は変わりませんから単純に返済額が倍になる訳ではありません。

一般的に事務所や店舗のビルよりも住居系を好む人は多いです。
金融機関によっては住居系には積極的に融資をするけれども事務所系だと融資をしたがらない所もあると聞きます。しかし、大切なのは立地や物件の状態です。どんなに古くなっても好立地だという理由で常時満室の店舗ビルも存在します。
又、築年数が浅い当初は満室だったのに数十年後周囲に新築のマンションが増えて入居者が減ってしまい、家賃を大幅に下げても満室にならない例もあります。
一概に住居が良い、事務所ビルは悪いとは言えません。空室リスクはどの物件にもありますので、長期的に保有する場合は立地や購入後のケアも重要になります。

確かに利回りは不動産投資をする上で非常に重要なポイントです。
しかし、利回りというのは賃借人が居るからこそ成立するものです。満室を想定した利回りがいくら良くても立地や管理状態が悪くて賃借人が居なくなってしまっては意味がありません。
利回りも大事ですが、その物件の状態、立地等をきちんと見極めて将来的に安定した稼働が保てるかを判断する事も非常に重要です。

不動産会社の手数料は成功報酬型です。
ですので何十件内見をしても成約しない限り費用は一切かかりません。

用意できる手持ちの現金がどの位あるのか、月々余裕を持っていくら位返済が可能かを考えましょう。
購入時点で満室の物件でも、いつ空室が出るか分かりません。
最悪６０％の稼働になった場合に支払いが出来るか等も検討して計画を経てることが望ましいでしょう。

弊社は過去に数多くの都銀、地銀、信金とお取引をさせて頂いております。
御相談頂ければ弊社の担当者が御紹介させて頂きます。
勿論金融機関によって審査の内容や金利にそれぞれ違いがありますので、お客様のご要望に最も近い金融機関を選ぶ事が可能です。

不動産取得税、借入金元金及び借入金利息、管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税等です。

大まかに説明すると以下です。詳しくは弊社担当にお聞き下さい。
１：不動産投資に関する長期の資金計画を立てる
２：物件の情報を収集し、購入を希望する物件を見つける
３：物件の詳細資料を確認し、現地に行って見学する
４：物件に関して分からない情報がある場合、仲介業者に質問して疑問点を無くす
５：購入を決めたら購入する意思を伝える書類に記名押印して仲介業者に渡す
６：融資が必要な場合、金融機関に融資の事前審査をしてもらう
７：契約をする
８：融資の本申し込みをする（⑥の段階で本申し込みをする場合もあり）
９：決済と同時に物件の引き渡しを受ける

表面利回り＝（満室想定年間賃料÷物件価格）×１００％
実質利回り＝｛（年間賃料）－（年間諸経費）÷（取得代金＋取得諸経費）｝×１００％
一般的に、収益不動産の広告等で使われている利回りは上記の表面利回りを指します。これは満室時を想定していますので、具体的に購入を検討される場合は現況の賃貸状況を確認し、維持費や購入時諸経費等を含めて計算する『実質利回り』も計算をし、プランを検討されることをお勧めします。
・年間諸経費：固定資産税や借入金利、管理費や修繕費等の経費
・取得諸経費：登記費用や売買契約の際に支払う仲介手数料等の経費

金融機関からの融資を受ける事によって、自己資金ゼロからの購入も可能です。
ただ、融資を受けられるかどうかは審査の際の諸条件（年収や借入額等）によって異なります。
一般的にはいくらかの自己資金を用意し、足りない分を金融機関から借りるケースがほとんどです。

不動産に限らず投資には必ずリスクが付き物です。
不動産投資をするからにはリスクは必ずあると考えて下さい。重要なのはいかにしてリスクを最小限に抑えるかです。
その為には綿密な資金計画を立てる事が大切です。

サラリーマン、OL、医師、公務員、自営業者等、様々な方が収益物件を購入しています。
又、購入する年齢層も20代から定年後の方までと非常に幅広く、購入の動機も私的年金やインフレ対策、相続税対策等、人それぞれです。

どの投資にも金利、配当、家賃等のインカムゲインと、資産の価格の上昇による利益であるキャピタルゲインがあります。このインカムとキャピタルの総和、これが投資のメリットとなります。
まず、不動産投資のインカムゲインについてです。

今の不動産投資の利回りは他の投資対象と比べて高く、インカムゲインは大きいと言えます。株や為替等の投資は、リスクが非常に高いものと認知されています。場合によっては元本割れが生じ、最悪の場合はゼロになってしまう可能性さえもあります。比べて不動産の場合、インカムゲインが高くても価値が全くゼロになることは殆ど有り得ません。建物が老朽化したり、災害で全焼したり全壊してしまっても、再開発利益を出すことが可能なものであれば利回りの高さをそのままメリットとして受けることが出来ます。

又、不動産の利回りは比較的安定しているというメリットもあります。定期預金の金利が以前は5～6％あったこともありますが現在では0.5％や0.6％という超低金利です。しかし、不動産の利回りの元となる家賃が現在の10分の1になってしまうことは有り得ないでしょう。
続いて、不動産投資のキャピタルゲインについてです。 例えば、某A社の株を1,000万円分買い、それが後日2,000万円で売ったとします。つまり、1,000万円が倍に増えたということです。次に、不動産で1,000万円投資する場合を考えます。自己資金1,000万円と、銀行から借り入れた資金4,000万円で合計5,000万円の不動産を買ったとします。その不動産を倍の1億円で売った場合、自己資金1,000万円の投資に対し、5,000万円利益が出たということになります。

投資した不動産が倍になることで株式投資より大きなキャピタルゲインを得たことになります。勿論株式投資でも、信用取引で自己資金より大きな金額を動かすことが可能です。
しかし、株式の信用取引の場合、決済の期限が決められている為、その期限到来と同時に利益が出たか損害が出たかが確定してしまいます。しかし不動産投資の場合は決済期限は定められていません。この部分を考えても不動産投資は他の投資と比べてもリスクが少ないと言えるのです。

上記の通り、『不動産投資はインカムでもキャピタルでも収益を得やすい』と考え、弊社では不動産投資をお勧めしています。