収益不動産をお勧めする訳（メリットやデメリット）

投資のインカムゲイン

まず、不動産投資のインカムゲインについてです。
今の不動産投資の利回りは他の投資対象と比べて高く、インカムゲインは大きいと言えます。
株や為替等の投資は、リスクが非常に高いものと認知されています。最悪の場合は元本割れが生じゼロになってしまう可能性さえもあります。
比べて不動産の場合、インカムゲインが高くても価値が全くゼロになることは殆ど有り得ません。建物が老朽化したり、災害で全焼したり全壊してしまっても、再開発利益を出すことが可能なものであれば利回りの高さをそのままメリットとして受けることが出来ます。

又、不動産の利回りは比較的安定しているというメリットもあります。定期預金の金利がかなり昔は5～6％あったこともありますが現在では0.1％や0.2％という超低金利です。しかし、不動産の利回りの元となる家賃が現在の10分の1になってしまうことは有り得ないでしょう。

不動産投資のキャピタルゲイン

続いて、不動産投資のキャピタルゲインについてです。
例えば、某A社の株を1,000万円分買い、それが後日2,000万円で売ったとします。つまり、1,000万円が倍に増えたということです。次に、不動産で1,000万円投資する場合を考えます。自己資金1,000万円と、銀行から借り入れた資金4,000万円で合計5,000万円の不動産を買ったとします。その不動産を倍の1億円で売った場合、自己資金1,000万円の投資に対し、5,000万円利益が出たということになります。
投資した不動産が倍になることで株式投資より大きなキャピタルゲインを得たことになります。勿論株式投資でも、信用取引で自己資金より大きな金額を動かすことが可能です。
しかし、株式の信用取引の場合、決済の期限が決められている為、その期限到来と同時に利益が出たか損害が出たかが確定してしまいます。しかし不動産投資の場合は決済期限は定められていません。この部分を考えても不動産投資は他の投資と比べてもリスクが少ないと言えるのです。

収益不動産とは、個人や法人に物件を貸すことにより毎月の賃料収入を得る目的の不動産のことです。住宅ローンとは性質が異なるため、一般的には住宅ローンより金利が高かったり、審査が厳しかったりすることが多いです。

収益不動産の種類

収益不動産には様々な種類があります。大まかに土地、住居系、オフィス系、テナント系、その他、に分類出来ます。

土地

これは更地を駐車場や資材置き場として貸す土地です（借地として貸して、借主が土地の上に建物を建てることもありますが、収益物件とは性質が少し異なりますのでここではそれについて説明しません）。
更地を駐車場として貸しますので、賃貸オフィスや住居と違い、貸主からの解約が容易であるというメリットがあります。

例えば、将来的にマンションを建設する目的で土地を購入しそれまでの間、駐車場として貸して収益を得たり、土地自体が気に入り、当面コインパーキング会社に貸して収益を得る場合もあります。これは非常にシンプルですが、建物が建っていない土地の場合、固定資産税がとても高くなる場合が多いです。又、建物を建てて貸す場合より満室（満車）想定賃料が土地の方が少なくなることも多いので、純粋に収益を目的として土地をずっと持つことはあまりないと思います。が、土地を購入し、建物の建設資金が貯まるまで貸し駐車場として運用することは良くありますのでそれはそれで不動産投資、収益物件と言えるでしょう。

住居系

一戸建て、アパート、マンションなど、住むことを目的とした物件のことで、非常にポピュラーで人気の高い収益不動産のことです。
基本、個人の住宅としてですので需要が高く、オフィスやテナントに比べ安定した運営がし易いと言われています。
又、住居の賃料には消費税が非課税ですので消費税の概念ありません。
区分所有のワンルームなど数百万円から売物件がありますので、少ない金額で投資出来る物件があるのも特徴です。

オフィス系

オフィス（事務所）が入る不動産のことを指します。
住居系同様、一棟だけでなく、区分所有のオフィス物件も存在します。
大きな部屋、高い賃料の物件など、住居系よりも景気に左右されやすいと言われています。

テナント系

飲食店舗や物販店舗などに使用する不動産のことを指します。
オフィス同様、住居系に比べ景気に左右されやすいデメリットがあります。
が、住居系に比べ利回りが高く設定されていることが多いです。

その他

ホテルを買い、事業者へ一棟丸ごと貸す場合（これもテナント系といえばそうなのですが、非常に特殊です）や、オフィス、住居、テナントが混合になっている物件など、色々な種類があります。
ホテルの一棟貸しになるともし退去した際、次を見つけるまで収入がゼロになりますので、非常にリスクが高いと言われています。
又、1Fがコンビニで上階が住居の混合物件などは利便性から稼働率が高い場合もあり、又、テナント部分は1Fの一番貸しやすい部分だけのため、それぞれの良い部分を持った物件の場合もあります。

レバレッジが効く

簡単に言うと、自己資金＋ローンで購入することにより、手持ち資金より大きな額の不動産を購入することができるということです。
場合によっては諸経費を含め、全額融資で購入することもあります。
自己資金のみの投資よりずっと大きな利益を得ることが出来る可能性があるのです。

物件の買い増し

収益不動産は利益を生み出すことが出来ますし、それ自体に価値があります。
当然価値は変動しますが、よほどの出来事が無い限り、倒産した会社の株式のように、ゼロ評価にはならないでしょう。
その不動産を担保にし、一棟、もう一棟と、不動産を買い増すことも出来ます。一棟目で金融機関との間に実績と信頼関係が出来れば、二棟目、三棟目と融資の承認を受ける可能性が高くなることもあります。

安定収入が得られる

不動産は老朽化しても、きちんと手を入れて管理していれば朽ち果てて倒れることはないでしょう。
株式のように短期で一気に価値が下がるリスクも非常に低いと言えます。入居者がいる間は安定して毎月の収入があることはとても安心であると言えます。

税金対策になる

管理会社へ払う費用や修繕費用、保険料、固定資産是、融資の金利、減価償却費など、多くの費用がかかりますがそれらは全て経費となります。
実際には黒字でも帳簿上は赤字となるケースもありますので、節税の効果も場合によってはあります。
又、不動産所得は給与所得などの他の所得と損益通算することが可能です。その場合も節税につながる場合があります。
又、融資を受けることにより相続税対策にもなり得ます。

流動性の低さ

一般的に株式は市場の流動性がありますので、売りたいときに売れます。又、金（GOLD）もその日の相場で売却が容易です。
それに比べ不動産は売り手と買い手が上手くマッチングしないと売れませんので、好きな時に簡単に売れるとは言えません。
急いで現金化したいが為に売却価格を下げざるを得ないケースもあります。

運用コスト

固定資産税や管理費、修繕費など、収益不動産を維持するためには運用コストがかかります。
きちんと手を入れないと物件が傷み、思った価格で入居者、テナントが見つけられなくなるケースもあります。
又、配管の故障など、突発的な出費が必要になる可能性もあるので、手元に運転資金を用意する必要があります。
又、突発的な設備の故障などで深夜にクレーム対応が必要になる場合もあります。そのために管理会社に委託することが多く、それにはコストがかかります。

収益不動産を所有し不動産投資をするにあたり、投資ですからリスクは当然あります。ここで、リスクについて説明します。

景気に左右される】

これはどんな投資でも同じではありますが、入居率や賃料相場が景気に左右されることがあります。
景気の下落で、賃料相場の上下があることは一般的です。
安い金額で入居があれば、その入居者が退去するまで、賃料を上げることは非常に難しいのが現実です。
又、融資の返済を考えると、安くしてでも入居率を上げなければいけない場合もあり、その場合、利回りが下落することもあります。

金利上昇、増税

融資の金利を変動金利に設定している場合、将来、金利が上昇するリスクがあります。又、将来、税制が変わり、不動産投資に関連する税金が増税になるリスクがあります。

空室リスク

不動産投資で一番気を付けるべきリスクで、入居者がいなくなることについてです。
当然入居者がいなければその分収入はありません。満室が続けばその分安定して運用できます。
これに関して、生涯満室ということはあり得ませんので、物件選定の段階で、立地や賃料相場、競合物件や周辺環境などのチェックをしっかりして、少しでもリスクを減らせるようにする必要があります。
又、購入後も放置することなく、きちんとした清掃、設備の一新など、入居を促進する方法を考えることも重要です。又、入居者を募集する不動産会社の選定も重要です。

賃料滞納リスク

入居者が居ても、その人が賃料を払わない、もしくは払えないこともあります。その場合、督促や場合によっては訴訟をする必要も出てくるでしょう。
その場合、訴訟費用もかかりますし、入居者が夜逃げをすれば滞納分の回収が難しくなる場合もあります。
が、これは入居審査をしっかり強化したり、賃貸保証会社をつかうことにより、リスクを下げることが出来ます。

価格下落リスク

地価の下落などにより不動産そもそもの価値が下がるリスクです。
これは相場ですので先を読むことはできませんが、駅から近いことや環境が良い等、価値の下がりにくい長所を持つ物件を買うことや、近隣の開発により価値が下がる危険性を見つけ、その物件を避けるなど、万全ではないにしてもある程度リスクを下げることは可能です。

災害リスク

火事、地震、台風などが不動産に影響を与えるリスクのことです。
これは火災保険、地震保険などで少しでもリスクに備える必要があります。